La norma mercantil dispone de mecanismos de protección para los empresarios que son arrendatarios de locales comerciales. En ese sentido, las estipulaciones contractuales contrarias a dichas disposiciones son ineficaces. A pesar de que lo manifestado en un contrato puede llegar a ser ley para las partes, en materia de arrendamiento comercial predominan las disposiciones establecidas por la norma y la prueba técnica. La Corte Suprema de Justicia recordó que los derechos de renovación, desahucio y preferencia integran un trinomio de protección.
Ante los conflictos relacionados con la renovación del contrato de arrendamiento comercial, particularmente cuando existe un desacuerdo entre los contratantes respecto del precio o canon de arrendamiento y no se cuenta con prueba suficiente sobre lo estipulado, la prueba pericial resulta necesaria. En estos casos, la decisión judicial puede sustituir la voluntad originaria de las partes; es decir, puede otorgarse prevalencia a un dictamen pericial realizado sobre el inmueble objeto del contrato para resolver la controversia.
En tal sentido, el canon de arrendamiento de los locales comerciales constituye un elemento esencial del contrato y envuelve un contenido técnico que comprende variables y elementos que escapan a los conocimientos propios del juez. Esto quiere decir que, en un contrato de arrendamiento comercial, el canon es un elemento indispensable para su ejecución. Por lo anterior, ambas partes deben tener claridad sobre el valor que se debe pagar, el cual debe establecerse de común acuerdo, sin lesionar el patrimonio de ninguna de las partes y guardando proporción con las condiciones físicas y geográficas del inmueble.
Ahora bien, al tratarse de un aspecto que con frecuencia constituye el núcleo del conflicto en los procesos de renovación, resulta necesaria la intervención de peritos para su interpretación y definición. De esta manera, la prueba técnica permite establecer un canon de arrendamiento acorde con las condiciones comerciales reales del inmueble.
En la decisión cuestionada, el juez incurrió en un error al inaplicar el artículo 519 del Código de Comercio y apoyarse de manera exclusiva en otros medios de prueba para solucionar el conflicto. En este tipo de asuntos, el principio de libertad probatoria no puede aplicarse de manera aislada cuando, por disposición legal, se requiere una prueba técnica, pues ello podría derivar en afectaciones patrimoniales y abusos en el monto establecido como canon, si no se determina técnicamente el valor comercial real del inmueble objeto de controversia.